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¿En qué provincia es más rentable invertir en una vivienda para ponerla en alquiler?

RENTABILIDAD DEL ALQUILER

En 2018, en %.

Fuente: Solvia. EL PAÍS

Entre marzo de 2017 y marzo de 2018, el 8% de una muestra representativa de la población española, encuestada por el portal inmobiliario Fotocasa, declaró que había participado en el mercado inmobiliario como método de inversión. De este 8%, el 82% dijo que había comprado una vivienda o había intentado hacerlo para después alquilar la vivienda en algún momento posterior a la adquisición. Lo cierto es que, si arrendaron su casa el año pasado en la provincia de Ciudad Real, el alquiler les generó una rentabilidad bruta (es decir, antes de descontar impuestos y otros gastos) del 9,3%, el nivel más alto de todas las provincias españolas, según la empresa inmobiliaria Solvia.

Bien es verdad que existen barrios o zonas concretas de algunas grandes conurbaciones españolas que superan este nivel, pero, si la mirada se concentra en las provincias (y las ciudades autónomas), Ciudad Real se sitúa en la cúspide de las rentabilidades. Le siguen Jaén (8,3%), Melilla (8,1%), Murcia y Lugo (7,7%), Toledo (7,4%), Cádiz (7,3%), Ávila y Zamora (7,2%), y Badajoz (7,1%), como se puede apreciar en el mapa.

Las peores: Navarra y Gipuzkoa

VARIACIÓN DE LA RENTABILIDAD DEL ALQUILER EN 2018

En %, respecto al año anterior
Si el Banco de España señaló que poner un piso o una casa en alquiler en España el año pasado supuso aprovechar una rentabilidad bruta del 4%, para urbanData Analytics –que realiza periódicamente análisis del mercado residencial para Sociedad de Tasación– este dato ascendió al 8,12% en el cuarto trimestre de 2018. Con el 5,5% anual, Solvia se acerca más al nivel indicado por el regulador. Se trata de una media ponderada, explican desde esta firma de compraventa y alquiler de vivienda, en la que las provincias más pequeñas o en las que se realizaron menos operaciones tienen un peso inferior en el cómputo global. La tendencia es a una ligera disminución con respecto a 2017, cuando la rentabilidad se situó en el 5,7%.

Por debajo de la media de las provincias españolas están Navarra y Gipuzkoa (4%), Bizkaia (4,2%), Álava (4,5%), Madrid (5,1%), Burgos y Zaragoza (5,2%), y Segovia (5,3%). Ciudad Real es también la provincia en la que la rentabilidad del alquiler ha progresado más con respecto a 2017, al registrar un avance del 14,6% en 2018. Le siguen Melilla (8,9%), Huelva (8,7%), Cádiz (7,75%) y Almería (7,5%). Por el contrario, las provincias en las que la rentabilidad disminuyó más del 10% el año pasado en relación con el año anterior fueron Burgos (-17,7%), Huesca (-16,7%), Álava y León (-14,8%), Palencia (-14,1%), Lleida (-13,8%), Navarra (-13,7%), Zaragoza (-13,35%), Madrid (-12,85%), Bizkaia (-12,8%), Cáceres y Barcelona (-10,1%), siempre según datos de Solvia, que se pueden consultar en el gráfico.

Fuente: Solvia. EL PAÍS

Hasta el 12% en algunos barrios

De todas formas, al considerar solo las capitales de provincias, el director de comercialización y marketing de la compañía, Josep Manuel Ventosa, señala que Madrid y Barcelona son algunas de las ciudades con las rentas más elevadas de España y con rendimientos muy cercanos al 6% en ambos casos. Pero dentro de las propias ciudades también se perciben diferentes ritmos de evolución según la zona, con barrios en los que se han alcanzado rentabilidades del 12% (como Cerro Amate, en Sevilla, o Poblats Marítims, en Valencia) o del 10% (Malvarrosa, en Valencia, Puente de Vallecas, en Madrid, o Polígono Norte, en Sevilla).

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Elegimos este artículo para inaugurar el nuevo blog de Cavada Inmobiliaria tanto por la importancia que supone conocer nuestros derechos y obligaciones de cara a los impuestos asociados al alquiler, como por ser unos de los temas donde los asesores inmobiliarios marcan la diferencia, ya que ayudan tanto a arrendador como a arrendatario a cumplir de forma rigurosa y en su justa aplicación en todo lo relacionado con su aplicación.

Dicho lo cual, para responder a la pregunta – ¿Qué impuestos se deben pagar en un contrato de alquiler y a quién le corresponde hacerlo? – hemos de partir de la diferenciación entre los tipos de contratos que se pueden realizar de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos en función del uso que se le vaya a dar a los inmuebles: vivienda habitual o para uso distinto a vivienda (local de negocio, oficina, despacho profesional, etc)

Por otro lado, también hay que tener en cuenta si la parte arrendadora o propietaria y la arrendataria son personas físicas o jurídicas.

Todo ello determinará el régimen fiscal aplicable, de este modo, si el propietario y el arrendatario son ambos personas físicas celebrando un arrendamiento de vivienda para uso habitual no se realizará ningún tipo de retención por IRPF ni aplicación de IVA.

El inquilino se limita a pagar la renta pactada y posteriormente podrá, en su caso, deducirse en su declaración de la renta las cantidades pagadas de alquiler.

Por lo tanto, bastará con que el propietario o arrendador entregue un recibo o justificante de pago al arrendatario en el que desglose los conceptos de pago.

En el caso de un arrendamiento para uso diferente a vivienda, por ejemplo local de negocio, oficina, vivienda en la que se realiza actividad profesional, etc  el arrendador debe aplicar el IVA (actualmente el 21%)y la retención del IRPF (actualmente el 19%), para ello emitirá una factura (previamente es necesario que se haya dado de alta a través del modelo 037 de Hacienda como arrendador en el epígrafe 861 en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores), que recogerá el importe de la renta, el IVA y la retención correspondiente del IRPF, esta última no necesariamente debe aparecer, aunque lo habitual es reflejarla.

Se deberá practicar retención cuando el arrendador sea persona física  y el arrendatario esté incluido en alguno de los supuestos del artículo 76 del Reglamento del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), persona jurídica, entidades en régimen de atribución de rentas, comunidades de propietarios o persona física que desarrolle actividades empresariales o profesionales.

El impuesto del IRPF es un tributo que afecta a las rentas de las personas físicas, por lo que si el arrendador es sociedad o entidad jurídica no se practicará retención de IRPF sino retención con cargo al Impuesto de Sociedades (IS).

En resumen, sea el arrendador persona física o persona jurídica, si en el inmueble local se realiza actividad profesional o comercial el inquilino va a practicar una retención que tendrá que ingresar posteriormente en hacienda.

Y por último no se aplicará nunca retención de IRPF cuando el arrendatario sea una persona física que no desarrolla activhttps://www.cavada-inmo.es/wp-content/uploads/2018/01/shutterstock_277863212.jpgidades empresariales o profesionales independientemente del que el arrendador sea persona física o jurídica.

Además de lo referido, debemos tener en cuenta que en todo caso de arrendamiento de un inmueble para uso distinto a vivienda, incluso cuando el contrato se celebre entre particulares, estará sujeto a pago del Impuesto sobre el valor añadido (IVA).

Si deseas consultar algún aspecto relacionado con tus obligaciones fiscales relativas al alquiler de inmuebles o albergas dudas sobre cómo se aplicaría la legislación en tu caso concreto, el equipo  de cavada gestión inmobiliaria estaremos  encantados de ayudarte. También, desde aquí puedes conocer nuestros inmuebles en alquiler y si quieres añadir cualquier apunte al artículo y contarnos tu experiencia no dudes en compartirla con todos nosotros.

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