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¿En qué provincia es más rentable invertir en una vivienda para ponerla en alquiler?

RENTABILIDAD DEL ALQUILER

En 2018, en %.

Fuente: Solvia. EL PAÍS

Entre marzo de 2017 y marzo de 2018, el 8% de una muestra representativa de la población española, encuestada por el portal inmobiliario Fotocasa, declaró que había participado en el mercado inmobiliario como método de inversión. De este 8%, el 82% dijo que había comprado una vivienda o había intentado hacerlo para después alquilar la vivienda en algún momento posterior a la adquisición. Lo cierto es que, si arrendaron su casa el año pasado en la provincia de Ciudad Real, el alquiler les generó una rentabilidad bruta (es decir, antes de descontar impuestos y otros gastos) del 9,3%, el nivel más alto de todas las provincias españolas, según la empresa inmobiliaria Solvia.

Bien es verdad que existen barrios o zonas concretas de algunas grandes conurbaciones españolas que superan este nivel, pero, si la mirada se concentra en las provincias (y las ciudades autónomas), Ciudad Real se sitúa en la cúspide de las rentabilidades. Le siguen Jaén (8,3%), Melilla (8,1%), Murcia y Lugo (7,7%), Toledo (7,4%), Cádiz (7,3%), Ávila y Zamora (7,2%), y Badajoz (7,1%), como se puede apreciar en el mapa.

Las peores: Navarra y Gipuzkoa

VARIACIÓN DE LA RENTABILIDAD DEL ALQUILER EN 2018

En %, respecto al año anterior
Si el Banco de España señaló que poner un piso o una casa en alquiler en España el año pasado supuso aprovechar una rentabilidad bruta del 4%, para urbanData Analytics –que realiza periódicamente análisis del mercado residencial para Sociedad de Tasación– este dato ascendió al 8,12% en el cuarto trimestre de 2018. Con el 5,5% anual, Solvia se acerca más al nivel indicado por el regulador. Se trata de una media ponderada, explican desde esta firma de compraventa y alquiler de vivienda, en la que las provincias más pequeñas o en las que se realizaron menos operaciones tienen un peso inferior en el cómputo global. La tendencia es a una ligera disminución con respecto a 2017, cuando la rentabilidad se situó en el 5,7%.

Por debajo de la media de las provincias españolas están Navarra y Gipuzkoa (4%), Bizkaia (4,2%), Álava (4,5%), Madrid (5,1%), Burgos y Zaragoza (5,2%), y Segovia (5,3%). Ciudad Real es también la provincia en la que la rentabilidad del alquiler ha progresado más con respecto a 2017, al registrar un avance del 14,6% en 2018. Le siguen Melilla (8,9%), Huelva (8,7%), Cádiz (7,75%) y Almería (7,5%). Por el contrario, las provincias en las que la rentabilidad disminuyó más del 10% el año pasado en relación con el año anterior fueron Burgos (-17,7%), Huesca (-16,7%), Álava y León (-14,8%), Palencia (-14,1%), Lleida (-13,8%), Navarra (-13,7%), Zaragoza (-13,35%), Madrid (-12,85%), Bizkaia (-12,8%), Cáceres y Barcelona (-10,1%), siempre según datos de Solvia, que se pueden consultar en el gráfico.

Fuente: Solvia. EL PAÍS

Hasta el 12% en algunos barrios

De todas formas, al considerar solo las capitales de provincias, el director de comercialización y marketing de la compañía, Josep Manuel Ventosa, señala que Madrid y Barcelona son algunas de las ciudades con las rentas más elevadas de España y con rendimientos muy cercanos al 6% en ambos casos. Pero dentro de las propias ciudades también se perciben diferentes ritmos de evolución según la zona, con barrios en los que se han alcanzado rentabilidades del 12% (como Cerro Amate, en Sevilla, o Poblats Marítims, en Valencia) o del 10% (Malvarrosa, en Valencia, Puente de Vallecas, en Madrid, o Polígono Norte, en Sevilla).

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A partir del 1 de junio de 2013 en España es obligatorio para todos los propietarios, que pretendan alquilar o vender una vivienda o local, disponer de la Certificación de Eficiencia Energética (

CEE) de su inmueble. Se trata de un justificante requerido por la Administración de acuerdo al Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, en el que se informa de la eficiencia energética de un inmueble en cuanto a su consumo de energía en unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación.

Los resultados del certificado se recogen en la llamada Etiqueta energética, donde se realiza una calificación, clasificando en una escala de mayor a menor la eficiencia energética del edificio, desde la letra A hasta a la G, acompañada de una serie de colores. También incluye información sobre la cantidad de dióxido de carbono que se puede emitir así como sobre el consumo anual de energía.

La certificación es exigible para todos los contratos de compraventa o arrendamiento de inmuebles privados, tanto en edificios o partes del mismo, nuevos o ya existentes; para los inmuebles públicos: Los edificios o unidades de edificios existentes ocupados por una autoridad pública que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, edificios en los que la Autoridad Pública ocupe una superficie útil mayor de  250 m2 y sean  frecuentados habitualmente por público, y a partir de este año, los edificios de tipo residencial  de antigüedad mayor a 50 años, deberán disponer de un Informe de Evaluación del Edificio, y dentro de él, de la Certificación energética, aunque  no vayan a ser vendidos o alquilados.

En las naves industriales se realizará calificación energética de la parte de los edificios no destinada a uso industrial o taller.

Existen excepciones que marca la norma para edificios que no precisan CEE: entornos de valor arquitectónico o histórico, lugares de culto o religiosos, construcciones provisionales, de superficie útil total inferior a 50 m2.

La responsabilidad de realización corresponde al promotor en el caso de edificios o viviendas de nueva construcción y al propietario/s en los demás casos.

El certificado energético debe de ser realizado por un técnico competente (arquitecto, a

rquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico) que analizará la evolvente térmica del inmueble y sus instalaciones térmicas asociadas. Serán elegidos libremente por la propiedad, y el trabajo consistirá en:

• Visita física al inmueble para la toma de datos y mediciones.
• Hacer mediciones, fotografías, comprobaciones y toma de datos.
• Análisisde la envolvente térmica y de las instalaciones térmicas realizado con los programas homologados.
• Redactar propuestas de mejora de la eficiencia energética del inmueble.
• Redacción del Certificado Energético.
• La inscripción en el registrocompetente habilitado por cada comunidad autónoma.

Recuerda que para presentar el certificado energético no es necesario que esté visado por un Colegio Profesional, de modo qué si tienes gastos de visado reflejados en un presupuesto previo te los puedes ahorrar, y eso siempre se agradece.

Cada Comunidad Autónoma establecerá el plazo de renovación del certificado energético con una validez máxima de 10 años tras los cuales se tendrá que renovar teniendo en cuenta las mejoras que se hayan realizado en el inmueble desde entonces

Los incumplimientos de la obligación descrita pueden provocar la aplicación de multas de ente los 300 y los 6000 euros  En caso del que el propietario del inmueble anuncie, alquile o venda el inmueble sin el certificado energético correspondiente.

La certificación energética permite a los consumidores (inquilinos y compradores) obtener la información necesaria sobre el consumo real de energía de la vivienda, que se recogerá en las facturas de luz, agua y gas, proporcionando medidas adecuadas indicadas, en su caso, por los técnicos  para mejorar la eficiencia y reducir el importe de dichas facturas.

El equipo  de cavada gestión inmobiliaria  pone a tu disposición su personal técnico para resolver cualquier consulta o cuestión sobre los requisitos y características de la Certificación Energética de tu inmueble.https://www.cavada-inmo.es/wp-content/uploads/2018/04/sustainability-3295757__340.jpg

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La calefacción supone, en invierno, el gasto más importante de nuestra factura energética, de forma que es importante conocer las medidas que podemos utilizar para conseguir un ahorro de energía.

Aquí tienes unos consejos fáciles y no costosos para mantener caliente nuestro hogar, y así, reducir la factura de calefacción durante la época más fría del año.

• Gracias a la luz solar, nuestras viviendas se caldean durante el día, por lo que debemos mantener las persianas subidas para permitir la entrada de los rayos de sol durante las horas de luz, y cerrar las persianas y cortinas por la noche para aislarlas.
• Mantener la temperatura sin grandes alteraciones entre 19 y 21 grados, vistiendo ropa adecuada a la estación del año en la que nos encontramos. Y para dormir, mantener la calefacción entre 15 y 17 grados, la ropa de cama suple el descenso de temperatura.
• Un termostato programable permite regular la temperatura de la vivienda, y planificar por periodos de tiempo determinados.
• Con 10 minutos de ventilación basta para renovar el aire de la vivienda sin perder el calor acumulado.
• Las puertas y ventanas deben cerrar bien aislando adecuadamente la vivienda.
• No cubrir las fuentes de calor, nunca se debe poner ropa a secar sobre los radiadores, evitar colocar cortinas, cubreradiadores o muebles delante de ellos, que limiten u obstaculización la emisión del calor.
• Mantener apagados los radiadores, con las puertas cerradas, de las habitaciones que no se utilizan.
• Garantizar un buen mantenimiento y correcto funcionamiento del sistema utilizado para climatizar nuestra vivienda, por ejemplo purgar los radiadores de agua una vez al año, realizar revisiones periódicas de la caldera, limpieza de los filtros de los aparatos de aire acondicionado.
• Es importante escoger la tarifa eléctrica y la  potenciaque mejor se adapte a nuestras necesidades, comparando las distintas opciones que ofrece el mercado eléctrico. Cada hogar tiene unas características y es posible que haya tarifas más adecuadas que otras en función del gasto energético.

Desde  cavada gestión inmobiliaria nos interesa saber ¿Qué te han parecido nuestros consejos para ahorrar energía? ¿Te parecen útiles? ¿Cuáles de ellos crees que es más difícil realizar?  Contadnos vuestras opiniones al respecto.

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Elegimos este artículo para inaugurar el nuevo blog de Cavada Inmobiliaria tanto por la importancia que supone conocer nuestros derechos y obligaciones de cara a los impuestos asociados al alquiler, como por ser unos de los temas donde los asesores inmobiliarios marcan la diferencia, ya que ayudan tanto a arrendador como a arrendatario a cumplir de forma rigurosa y en su justa aplicación en todo lo relacionado con su aplicación.

Dicho lo cual, para responder a la pregunta – ¿Qué impuestos se deben pagar en un contrato de alquiler y a quién le corresponde hacerlo? – hemos de partir de la diferenciación entre los tipos de contratos que se pueden realizar de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos en función del uso que se le vaya a dar a los inmuebles: vivienda habitual o para uso distinto a vivienda (local de negocio, oficina, despacho profesional, etc)

Por otro lado, también hay que tener en cuenta si la parte arrendadora o propietaria y la arrendataria son personas físicas o jurídicas.

Todo ello determinará el régimen fiscal aplicable, de este modo, si el propietario y el arrendatario son ambos personas físicas celebrando un arrendamiento de vivienda para uso habitual no se realizará ningún tipo de retención por IRPF ni aplicación de IVA.

El inquilino se limita a pagar la renta pactada y posteriormente podrá, en su caso, deducirse en su declaración de la renta las cantidades pagadas de alquiler.

Por lo tanto, bastará con que el propietario o arrendador entregue un recibo o justificante de pago al arrendatario en el que desglose los conceptos de pago.

En el caso de un arrendamiento para uso diferente a vivienda, por ejemplo local de negocio, oficina, vivienda en la que se realiza actividad profesional, etc  el arrendador debe aplicar el IVA (actualmente el 21%)y la retención del IRPF (actualmente el 19%), para ello emitirá una factura (previamente es necesario que se haya dado de alta a través del modelo 037 de Hacienda como arrendador en el epígrafe 861 en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores), que recogerá el importe de la renta, el IVA y la retención correspondiente del IRPF, esta última no necesariamente debe aparecer, aunque lo habitual es reflejarla.

Se deberá practicar retención cuando el arrendador sea persona física  y el arrendatario esté incluido en alguno de los supuestos del artículo 76 del Reglamento del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), persona jurídica, entidades en régimen de atribución de rentas, comunidades de propietarios o persona física que desarrolle actividades empresariales o profesionales.

El impuesto del IRPF es un tributo que afecta a las rentas de las personas físicas, por lo que si el arrendador es sociedad o entidad jurídica no se practicará retención de IRPF sino retención con cargo al Impuesto de Sociedades (IS).

En resumen, sea el arrendador persona física o persona jurídica, si en el inmueble local se realiza actividad profesional o comercial el inquilino va a practicar una retención que tendrá que ingresar posteriormente en hacienda.

Y por último no se aplicará nunca retención de IRPF cuando el arrendatario sea una persona física que no desarrolla activhttps://www.cavada-inmo.es/wp-content/uploads/2018/01/shutterstock_277863212.jpgidades empresariales o profesionales independientemente del que el arrendador sea persona física o jurídica.

Además de lo referido, debemos tener en cuenta que en todo caso de arrendamiento de un inmueble para uso distinto a vivienda, incluso cuando el contrato se celebre entre particulares, estará sujeto a pago del Impuesto sobre el valor añadido (IVA).

Si deseas consultar algún aspecto relacionado con tus obligaciones fiscales relativas al alquiler de inmuebles o albergas dudas sobre cómo se aplicaría la legislación en tu caso concreto, el equipo  de cavada gestión inmobiliaria estaremos  encantados de ayudarte. También, desde aquí puedes conocer nuestros inmuebles en alquiler y si quieres añadir cualquier apunte al artículo y contarnos tu experiencia no dudes en compartirla con todos nosotros.

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